不動産

2017年5月 3日 (水)

第322回 容積率の求め方と接道義務・セットバッ

第322回は、不動産から 「容積率の求め方と接道義務・セットバック」です。

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「fp022.mp3」をダウンロード

↑PCで聴く場合は、矢印ボタンをクリックすると、番組を再生します。iPod以外の携帯プレイヤーで聴く場合はマウスで右クリックして「対象をファイルに保存」を選んで、mp3形式で保存してお使いください。

※この放送は2010年5月10日の放送分です。
法改正等の最新情報のチェックをお願いします。

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容積率の求め方と接道義務・セットバック

「妖精死のう、腹囲にヒく。重力にあばよ。意外にもロック歌手で死に切れず。」

妖精容積

死のう、腹囲にヒく力にあばよ意外にもロック=(求め方)
①容積率=べ面積 / 地面積
②容積率=敷地の前面道路の員が12m未満の場合:①と以下で計算した数値のい方を採用
宅系用途地域  :前面道路の員(m)×4/10
・住宅系用途地域以外:前面道路の幅員(m)×6/10

歌手=(特殊ケース)建物の敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合 →面積に基づき加重平均

死に切れず=
(接道義務)幅員4m以上の道路:基本的に2m以上接していけねればならない
(セットバック)幅員4m未満で特定の場合の道路:道路の中心線より2m後退した線が道路の境界線となり、この境界線より内側は原則、建ぺい率・容積率の敷地面積から除外


容積率の求め方と接道義務・セットバックの概要


容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合です。容積率の概要をまとめると以下の表のようになります。

  容積 ゴロ合わせ
求め方 ①容積率=べ面積/地面積
②容積率=敷地の前面道路の
員が12m未満の場合:①と以下で計算した数値のい方を採用
宅系用途地域:前面道路の員(m)×4/10
・住宅系用途地域
以外:前面道路の幅員(m)×6/10
妖精死のう、腹囲にヒく
力にあばよ。意外にもロック
特殊
ケース
建物の敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合 
→面積に基づき
加重平均
歌手
接道義務とセットバック (接道義務)幅員4m以上の道路:基本的に2m以上接していけねればならない
(セットバック)幅員
4m未満で特定の場合の道路:道路の中心線より2m後退した線が道路の境界線となり、この境界線より内側は原則、建ぺい率・容積率の敷地面積から除外
死に切れず

46でした!では、また次回お会いしましょう♪

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2017年4月19日 (水)

第321回 建ぺい率の求め方

第321回は、不動産から 「建ぺい率の求め方」です。

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↑PCで聴く場合は、矢印ボタンをクリックすると、番組を再生します。iPod以外の携帯プレイヤーで聴く場合はマウスで右クリックして「対象をファイルに保存」を選んで、mp3形式で保存してお使いください。

※この放送は2010年5月3日の放送分です。
法改正等の最新情報のチェックをお願いします。

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建ぺい率の求め方

「潔癖症に仕立てられた。比較してハッカ100個、果汁入り。」

潔癖症=建ぺい

仕立てられた=(求め方)建ぺい率=築面積 / 地面積

比較てハッカ100個=(建ぺい率の緩和)
①敷地が防地区内+耐建築物を建築→ 建ぺい率10%緩和
地(特定行政庁の指定するもの)→ 建ぺい率10%緩和
③建ぺい率の限度が80%とされている+敷地が防地区内+耐建築物を建築 →建ぺい率が100%(制限されない)に緩和

果汁入り=(特殊ケース)建物の敷地が建ぺい率の異なる地域にまたがる場合 →面積に基づき加重平均


建ぺい率の求め方の概要


建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合です。建ぺい率の概要をまとめると以下の表のようになります。

  建ぺい ゴロ合わせ
求め方 建ぺい率=築面積/地面積 潔癖症に)
仕立てられた
建ぺい率
の緩和
①敷地が防地区内+耐建築物を建築→ 建ぺい率10%緩和
地(特定行政庁の指定するもの)→ 建ぺい率10%緩和
③建ぺい率の限度が
80%とされている+敷地が防地区内+耐建築物を建築 →建ぺい率が100%(制限されない)に緩和
比較
ハッカ100
特殊
ケース
建物の敷地が建ぺい率の異なる地域に
またがる場合 →面積に基づき
加重平均
果汁入り

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今回の建ぺい率、次回配信する容積率等は学科試験・実技試験ともに
本当によく出題される箇所なのでゴロ合わせで覚えましょうね!

庵谷でした!では、また次回お会いしましょう♪

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2016年11月16日 (水)

第310回 居住用財産の3,000万円特別控除

第310回は、不動産から 「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
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「fp010.mp3」をダウンロード

↑PCで聴く場合は、矢印ボタンをクリックすると、番組を再生します。iPod以外の携帯プレイヤーで聴く場合はマウスで右クリックして「対象をファイルに保存」を選んで、mp3形式で保存してお使いください。

※この放送は2010年2月16日の放送分です。
法改正等の最新情報のチェックをお願いします。


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居住用財産の3,000万円特別控除

「教材に参戦。直販制は度外視しなきゃしょうがない。3年は所得ゼロと確信し痔の恐怖を夫婦で共有。元旦には鳥系?」

教材参戦住用産の3,000万円特別控除
直販制は度外視=系血族、偶者、一の親族等への譲渡は適用対象
しょうがない有期間の要件がない

3年
3年
(以下を表しています。

3年に1度しか適用できない
・居住の用に供しなくなった日から3年経過後の年の12月31日までに譲渡する
・敷地だけの譲渡の場合、住宅を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、3年経過後の年の12月31日までの間に譲渡する

所得ゼロ確信=譲渡所得ゼロでも告が必要
痔の恐怖の居住用動産(別荘は対象外)
夫婦で共有夫婦住宅を共有している場合、共有者それぞれが適用OK

元旦には鳥系=譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に、譲渡益に対する税減される


居住用財産の3,000万円特別控除の概要


(1) 居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除とは、個人の居住していた土地や家屋といった居住用財産を譲渡した場合、最大3,000万円が控除されるという特例です。

要件は以下のとおりです。

直系血族、配偶者、生計同一の親族等への譲渡は適用対象外
所有期間の要件がない
3年に1度しか適用できない
・居住の用に供しなくなった日から3年経過後の年の12月31日までに譲渡する
・敷地だけの譲渡の場合、住宅を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、3年経過後の年の12月31日までの間に譲渡する
譲渡所得がゼロでも確定申告が必要
自己の居住用不動産(別荘は対象外)
夫婦等で住宅を共有している場合、共有者それぞれが適用OK

(2) 軽減税率の特例
(1)の特例のほかに、譲渡した年の1月1日において、所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に、譲渡益に対する税率が軽減されます。


<ポイント>

① 本特例は3年に1度しか適用できない!

譲渡した年、前年、そして前々年にこの特例や他の特例である「特定の居住用財産の買い替え特例」を受けていないことが必要です。 「特定の居住用財産の買い替え特例」とは併用できないのでご注意ください。

② 軽減税率の特例は、所有期間が10年を超える場合に限る!

「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用ができますが、所有期間の規定があります。「居住用財産の3,000万円特別控除」には所有期間の規定がなかったので区別して覚えましょう。

また、土地と家屋を同時に譲渡する場合は、両方の所有期間が10年を超えていないと適用されないのでこちらも注意が必要です。

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それではまたお会いしましょう!庵谷でした!

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2016年11月 2日 (水)

第309回 不動産取得税の課税対象取引

第309回は、不動産から 「不動産取得税の課税対象取引」です。

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「fp009.mp3」をダウンロード

↑PCで聴く場合は、矢印ボタンをクリックすると、番組を再生します。iPod以外の携帯プレイヤーで聴く場合はマウスで右クリックして「対象をファイルに保存」を選んで、mp3形式で保存してお使いください。

※この放送は2010年2月8日の放送分です。
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不動産取得税の課税対象取引

「危険な象を購買し、惨敗」

   = 
   = 
   = 
   = 
   = 
惨敗 =  3%

→不動産取得税の課税対象取引とその税率を表しています。


不動産取得税の課税対象取引の概要とゴロ合わせのポイント


不動産取得税の課税対象取引の種類と、その額を、キーワードとともに以下にまとめました。

課税対象取引
キーワード
課税額(特例) 固定資産税評価額 × 3%
キーワード 惨敗

不動産を取得した場合、不動産所在地の不動産取得税が課せられることになるのですが、この不動産取得税が課税される取引というのは予め定められています。

また税率の「3%」は、平成24年3月31日までの特例の税率となります。なお店舗や事務所などの住宅以外の家屋にはこの特例は適用されず、原則の「4%」が適用されますので、こちらも気をつけて下さいね。

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今回はゼッキーがお送りいたしました。

それではまたお会いしましょう!

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2016年4月20日 (水)

第295回 固定資産税と都市計画税

第295回は、不動産から 「固定資産税と都市計画税」です。

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秘伝!診断士1次試験ゴロ合わせ合格術 2014年版2014年4月10日より発売中です。

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「fp095.mp3」をダウンロード

※この放送は2011年11月2日の放送分です。
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↑PCで聴く場合は、矢印ボタンをクリックすると、番組を再生します。iPod以外の携帯プレイヤーで聴く場合はマウスで右クリックして「対象をファイルに保存」を選んで、mp3形式で保存してお使いください。

今回は放送上で、2010年5月、9月、そして2011年1月の
2級学科試験の問題が流れます。
ここはほぼ毎回出題される頻出の箇所です。
実際に解いてみましょう。

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固定資産税と都市計画税

「かったりい渡嘉敷、脳固定していい?風邪なら台帳に登録すればいーよ。渡嘉敷の面、見に行こう!得なショーでにっこり、一般参加。」
「年はシカトする質素なおっさん。」

 
 
かったりい渡嘉敷 = 象は、地・屋・償却資産
脳固定しいい = 税義務者は、固定資産の所有者で、11日現在の名義上の所有者
風邪なら台帳登録すれば = 課税標準は固定資産課税台帳登録価格
いーよ = 税率は1.4
渡嘉敷の面、見に行こう = 地・屋・償却資産の免税は、それぞれ30万円、20万円、150万円未満
ショーにっこり一般参加 = 課税標準の例として、規模住宅用地は1戸あたり200㎡以下で、定資産課税代表登録価格×6分の1、一般住宅用地は、固定資産課税台帳登録価格×3分の1
年はシカトする質素おっさん = 都市計画税市街区域における地、建物の所有者で、固定税台帳録価格に対して、の条例で定められる(0.3%が制限税率)

最後の「シカト」は、「市街区域における地、建物の所有者」「固定税台帳録」の二つの意味です。Wで覚えてくださいね!

固定資産税と都市計画税は、何に対して誰がいくら納税しないといけないか、
がけっこうごちゃごちゃしていますので、このゴロ合わせでポイントを押さえて
いってください。

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今回の担当は、ゼッキーがお送りしました。
また来週、お目にかかりましょう!

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2016年4月 6日 (水)

第294回 手付金と危険負担と瑕疵担保責任

第294回は、不動産から 「手付金と危険負担と瑕疵担保責任」です。

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「fp094.mp3」をダウンロード

※この放送は2011年10月26日の放送分です。
法改正等の最新情報のチェックをお願いします。

↑PCで聴く場合は、矢印ボタンをクリックすると、番組を再生します。iPod以外の携帯プレイヤーで聴く場合はマウスで右クリックして「対象をファイルに保存」を選んで、mp3形式で保存してお使いください。

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手付金と危険負担と瑕疵担保責任

「鉄骨奪い家宝に。危険、不幸にも全部。加担、したたかに1年。」
 
 
鉄骨 = 手付
奪い = 主は手付金の
家宝 = 主は手付金を
危険 = 危険負担
不幸 = 
部 = 
加担 = 保責任
したか = 知った
1年 = 1年以内



手付金と危険負担と瑕疵担保責任の概要


今回のキーワードは、不動産売買における注意点のうち、手付金・危険負担・瑕疵担保責任ついて表しています。

種類 ポイント キーワード
手付 履行着手前であれば、 鉄骨(っこ
奪い家宝
 ・主は手付金の額を返還することで
 ・主は手付金を棄することで
契約を一方的に解除出来る。
危険負担 売買の目的物が、契約成立後に力で減失した場合、民法上、買主は売主に額を支払わなければならない 危険不幸にも

責任
売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、
売主は無過失でも責任を負う。
期間は、民法では、買主が瑕疵を知った1年以内
加担した1年

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今回の担当は、ゼッキーがお送りしました。
また次回も楽しみにしてください!

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2015年10月28日 (水)

第283回 不動産の鑑定方法

第283回は、不動産から 「不動産の鑑定方法」です。

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不動産の鑑定方法

「原シュート!ケンカのリーマン、D町へ辞令」

不動産の鑑定方法の種類、3つと、その特徴を表しています。

=①価法
シュー=②益還元法
=③引事例比較法

次に3つそれぞれのキーワードを先ほど登場した順番に表していきます。
ケンカ=①再調達原価を、減価修正して(価格を求める)
リーマンD町へ=②還元利回りDCF還元法と接還元法がある
辞令=③実際の取引事例(から価格を求める)

不動産の鑑定方法の概要

3種類の鑑定方法とその特徴について、ゴロ合わせと併せて下記表にまとめます。

ゴロ合わせ鑑定法ゴロ合わせ特徴
価法 ケンカ 再調達原価を、減価修正して価格を求める
シュー 益還元法 リーマンD町 還元利回りで価格を求める:DCF還元法と接還元法がある
引事例比較法 辞令 実際の取引事例から価格を求める

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今回は庵谷がお送りしました。またお会いしましょう!

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2015年10月14日 (水)

第282回 不動産の有効活用の事業手法

第282回は、不動産から 「不動産の有効活用の事業手法」です。

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※この放送は2011年7月27日の放送分です。
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不動産の有効活用の事業手法除

『ハイハイ建設』、知識なしで収益を得る都心の事業、金ナシ土地ナシでも果敢に挑戦、金ナシ店長が何期も利用」

ハイ              = 収益性が高い(ハイリターン)
ハイ              = リスクが大きい(ハイリスク)
建設             = 自己建設方式
知識なしで     = 専門知識不要(なし
益を得る     = 事業報・信託報が必要
都心の          = 託方式
事業             = 事業受託方式
金ナシ          = 資負担がほぼ不要(なし
土地ナシでも = 土地を手放す(なし
果敢に挑戦   = 等方式
金ナシ          = 資負担が不要(なし
店長      = 土地の用が期で困
も利用       = 定借地権方式

⇒不動産の有効活用の事業手法の特徴を表しています。


不動産の有効活用の事業手法の概要


今回のキーワードは、不動産のうち、不動産の有効活用の事業手法の特徴を表しています。不動産には様々な有効活用方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
以下にキーワードともに一覧にまとめました。

長・短 特徴 事業手法 キーワード
長所 収益性が高い
ハイリターン)
自己建設方式 ハイハイ建設
短所 リスクが大きい
(ハイリスク)
長所 専門知識不要
なし
託方式
事業受託方式
知識なし益を得る都心事業
短所 事業報
信託報
が必要
長所 負担が
ほぼ不要(
なし
方式 金ナシ土地ナシでも果敢に挑戦
短所 土地を手放す必要(なし
長所 負担が不要
なし
借地権方式 金ナシ店長何期も利用
短所 土地の用が期で困

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今回は庵谷がお送りしました。またお会いしましょう!

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2015年5月13日 (水)

第271回 定期借家契約の特徴

第271回は、不動産から 「定期借家契約の特徴」です。

定期借家契約の特徴を、ちょっと怖いゴロで覚えましょう。

今回は、2010年5月の2級学科試験の問題が流れます。
放送を聞いて問題を解けるようになりましょう!

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定期借家契約の特徴

「電気処刑の光景、ノーコン一味」

電気定期借家契約
処刑面による約に限る
光景新がないことを約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければならない
ノーコン=期間満了により終了し、新がない(NO
一味1満の契約も有効

定期借家契約の特徴の概要

(1) 契約で定めた期間の満了により、確実に賃貸借契約が終了する(更新がない)

(2) 基本的に契約期間内の途中解約はできない。

(3) 公正証書等の書面による契約に限る

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優良な賃貸住宅が供給されやすくなることを目的として、平成12年に施行された定期借家契約ですが、一般にはあまり活用されていない印象が否めません。
メリット、デメリットを知って、有利に活用しましょう!

それではまたお会いしましょう!庵谷でした!

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2015年4月29日 (水)

第270回 借地権の種類と特徴

第270回は、不動産から 「借地権の種類と特徴」です。

借地権の種類と特徴、3種類を、少しHなゴロで覚えましょう。

今回は、2010年9月の2級学科試験の問題が流れます。
放送を聞いて問題を解けるようになりましょう!

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※この放送は2011年5月4日の放送分です。
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借地権の種類と特徴

「シャチ、痴女にタッチ。一見G!誤算if…ムンムン時写メの康生(こうせい)」

シャチ借地
痴女地上
タッチ土地賃借権
借地権の種類を3つ挙げていきます。
般定期借地権
物譲渡特約付定期借地権
G業用定期借地権
つづいて、3つの特徴を、この順番で現していきます。
誤算if=存続期間:0年以上、0年以上、0年以上0年以下
ムンムン時=建物用途:制限し、制限し、業用建物のみ
写メの康生=契約方法:書面、指定なし(=No)、公正証書契約

借地権の種類と特徴の概要

(1) 借地権の権利
借地権:建物の所有を目的とした権利(地上権または土地賃借権)
地上権:土地を利用できる権利

(2) 借地権の種類と特徴

存続期間建物用途契約方法
一般定期借地権 50年以上 制限 書面
建物譲渡特約付定期借地権 30年以上 制限 指定なし
事業用定期借地権 10年以上20年以下 業用建物のみ 公正証書契約

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借地権は、種類と特徴が覚えにくいため、ゴロ合わせによる暗記で対処してしまいましょう。

それではまたお会いしましょう!庵谷でした!

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